Por João Vitor Oliveira

Professores explicam e comentam alguns dos principais dilemas enfrentados pelas pessoas na hora de adquirir a casa própria

Bens imóveis são chamados de “bens de raiz” por assegurarem a base do patrimônio dos indivíduos. Comprar um, no entanto, não é tarefa fácil. São muitas preocupações a se levar em conta e outras tantas escolhas a se fazer, da procura pela moradia ideal às minúcias do processo de negociação.

“Quem vai comprar um imóvel tem que levar em consideração suas próprias necessidades”, comenta João Fernando Meyer, professor do Departamento de Tecnologia da Arquitetura da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo (FAU) e especialista em mercado imobiliário. “A pessoa precisa ter em mente o que vai ser o melhor negócio para ela, o que vai facilitar sua vida.”

São decisões que impactarão a vida por um longo período de tempo e que precisam ser tomadas com cuidado. Além da forma de pagamento, imóvel na planta ou usado e tipo de residência procurada, é preciso estar atento à disponibilidade de comércio e serviços próximos, acessibilidade, tamanho da moradia, entre vários outros pontos.

Valorização e desvalorização

“A valorização do mercado imobiliário já é bem menor, e tende a se ajustar rapidamente” – João Fernando Meyer

Muitos desses detalhes influenciam diretamente no valor final do empreendimento. O que vai valorizá-lo ou desvalorizá-lo, no entanto, depende muito de aspectos socioeconômicos ligados aos diferentes tipos de consumidores.

“O que o mercado tem levado bastante em conta é a localização da residência”, destaca Meyer. Em uma cidade como São Paulo, onde o deslocamento urbano diário é um tanto quanto complicado, morar perto de estações de metrô é uma facilidade muito procurada. Um estudo realizado em 2010 pela Companhia do Metropolitano de São Paulo apontou que a valorização de imóveis do entorno da ainda incompleta Linha 4 – Amarela foi de até 30%.

Mas a ideia não agrada a todos. Se a população de baixa renda e a classe média procuram a proximidade de serviços públicos, a de alta prioriza fatores como menores índices de violência e qualidade de vida. Vale lembrar que, em 2010, moradores do bairro nobre de Higienópolis se mobilizaram contra a construção de uma estação de metrô na região. Não à toa, a busca por condomínios fechados afastados do centro da cidade é cada vez maior, e o setor de loteamentos já consta entre os produtos mais procurados no mercado imobiliário. Segundo dados divulgados pelo Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo, neste ano, houve um aumento de 27% no número de loteamentos aprovados em 2012.

“Não dá para estabelecer uma regra geral para o que aumenta ou diminui o preço dos imóveis”, explica Eliane Monetti, professora do Departamento de Engenharia de Construção Civil da Escola Politécnica (Poli) e membro do Núcleo de Real Estate da mesma faculdade, onde realiza estudos e análises do setor de produtos e empreendimentos imobiliários ou com base imobiliária. “Cada um tem um conjunto de atributos que considera mais importante, e terá que abrir mão de outros para aderir a eles.”

É claro, contudo, que existem fatores diferenciais. “Se tivermos dois apartamentos parecidos em um mesmo bairro, mas um deles, diferentemente do outro, possuir condomínio com grande área de lazer e uma vista atraente, ele vai ficar mais caro”, comenta o professor da FAU. Aí entram diversos quesitos do tipo: posicionamento em relação ao sol, altura, ventilação, possibilidade de inundação, entre tantos outros.

À vista, por financiamento ou consórcio?

A forma de pagamento é uma importante decisão no processo de compra do imóvel. Comprar à vista é sempre a melhor hipótese, já que não incide em nenhum tipo de custo adicional, mas nem todo consumidor tem condições para dispor de recursos para esse tipo de pagamento. Aí surge o dilema entre financiamento ou consórcio.

Financiar, no Brasil, nunca foi tão fácil, com acesso a crédito para habitação tão farto, juros tão baixos e prazos tão longos. A Caixa Econômica Federal fechou o primeiro semestre de 2013 com um volume de R$ 66 bilhões em contratações de crédito imobiliário, o que representa um crescimento de quase 44% em relação ao mesmo período no ano passado. “É uma opção quando não se tem o recurso à vista, mas sai mais caro por conta da cobrança de juros”, diz Eliane.

Já o consórcio imobiliário é um meio de adquirir um bem ou serviço de forma parcelada e sem juros. É preciso pagar somente a taxa de administração, que é bem mais baixa. O comprador adquire cotas de uma carta de crédito, que é sorteada mensalmente entre os vários cotistas que contribuem para o fundo. A modalidade, então, é recomendada para quem pode esperar. “O consórcio, do ponto de vista financeiro, é muitas vezes mais vantajoso”, explica a professora da Poli. “A diferença é que ele não dá acesso imediato ao imóvel, como nos outros dois casos. É um tipo de organização para uma aquisição futura.”

Cuidados e direitos jurídicos

Segundo a professora Eliane Monetti, quanto mais perto da zona central da cidade, mais bem servida de serviços públicos a pessoa estará

Existe uma série de cuidados a se tomar e direitos aos quais os consumidores podem recorrer durante o processo de compra de um novo imóvel, da visita aos modelos da ainda inexistente residência ao atraso na conclusão das obras.

A começar pelos contratos de compra e venda. É claro que não há como negar que nem todas as expressões jurídicas podem ser traduzidas para uma linguagem comum. No entanto, o professor Antônio Carlos Morato, do Departamento de Direito Civil da Faculdade de Direito (FD), ressalta: “Os contratos devem ser claros e redigidos de uma forma simples, permitindo a qualquer consumidor uma exata compreensão do texto”.

Outro problema que surge é a realização de propaganda enganosa por parte das imobiliárias. É sabido que muitos empreendimentos residenciais são comercializados, hoje, antes mesmo de existir concretamente, e os vendedores tentam convencer os consumidores a qualquer custo através de técnicas de marketing e publicidade, ou com modelos decorados que passam impressões falsas, por exemplo, quanto ao tamanho do imóvel. Quando a realidade não corresponda às expectativas, a pessoa pode recorrer. “É possível tanto rescindir o contrato como obter o abatimento do preço, sem esquecer da possibilidade de pleitar perdas e danos – inclusive morais – em razão dos problemas decorrentes da indução ao erro na aquisição do imóvel”, explica Morato.

O professor, aliás, tem experiência no assunto. Ele conta que atuou como advogado em um caso em que um condomínio de alto padrão que se dizia fechado omitiu em seus folhetos o fato de ser cortado por uma grande avenida, o que o descaracterizava como condomínio fechado.

E há ainda a questão do atraso na entrega de um imóvel comprado na planta. A responsabilidade pelo erro não pode ser transferida para o consumidor, e qualquer dano causado em razão do atraso – pagamento de aluguéis ou diárias diante da necessidade da mudança para um hotel, ou o transtorno de mudar provisoriamente para a casa de parentes – pode ser recorrido. O Código de Defesa do Consumidor garante a reparação integral dos danos patrimoniais e morais a ele causados e a legítima frustração de expectativa pelo descumprimento do contrato. “Infelizmente, os tribunais superiores são arredios ao entendimento de que, nesse caso, é possível recorrer a danos morais, embora a lei permita claramente tal interpretação”, lamenta Morato.

Para o professor, é altamente recomendável a contratação de um advogado para analisar esses tipos de situação durante a compra de um imóvel. “É temerário para o consumidor dispensar o auxílio de um profissional em um momento vital de sua vida como a aquisição de uma casa”, acredita o professor. “A contratação de um advogado é essencial não apenas durante um processo judicial, mas principalmente para evitá-lo. Uma atuação preventiva, em tal sentido, é importante em razão da notória morosidade na tramitação dos processos judiciais em nosso país.”

O medo da bolha

Em São Paulo, a variaçãodo índice Fipe Zap de Preços de Imóveis Anunciados, indicador de preços de imóveis e principal termômetro do mercado imobiliário brasileiro, foi de 0% a quase 200% entre janeiro de 2008 e julho deste ano.

Que o preço dos imóveis subiu assustadoramente nos últimos anos todo mundo sabe. A retomada dos financiamentos imobiliários, que praticamente inexistiram do começo da década de 1980 a 2005, aliada à estabilidade e melhora da situação econômica do País, proporcionou o aumento da demanda na área, o que, naturalmente, resultou no aumento dos preços. “Mas não foi só isso que aconteceu”, declara a professora Eliane. “As empresas do ramo abriram seu capital e saíram comprando terrenos e fazendo empreendimentos. Para isso, precisaram de produtos, serviços e mão de obra, o que gerou inflação de custos. Se o custo sobe, o preço sobe junto.”

Diante desse quadro, muito tem se debatido a existência de uma bolha imobiliária brasileira. Para o professor João Meyer, não é o que acontece. “Existem motivos muitos sérios e concretos para os preços dos imóveis terem subido tanto quanto subiram. É algo economicamente justificável”, explica.

A professora da Poli concorda. Segundo ela, há uma bolha em um mercado quando o crescimento do preço não é justificado pelo de custo, mas, aqui, os produtos estão escoando e as empresas souberam se ajustar à realidade. Ela acredita, inclusive, que a tendência é os preços passarem a subir a taxas normais, pouco significativas.