URBANIZAÇÃO DE ZONAS Z3 E Z4 COM BAIXOS GRAUS DE ADENSAMENTO OU VERTICALIZAÇÃO

URBANIZAÇÃO DE ZONAS Z3 E Z4 COM BAIXOS GRAUS DE ADENSAMENTO OU VERTICALIZAÇÃO

Antônio Cláudio M L Moreira

Tomas Antônio Moreira

Wiliam Munford

Este documento, URBANIZAÇÃO DE ZONAS Z3 E Z4 COM BAIXOS GRAUS DE ADENSAMENTO OU VERTICALIZAÇÃO, foi encomendado pela SEMPLA - Secretaria de Planejamento do Município de São Paulo à FUSP - Fundação de Apoio à Universidade de São Paulo

Seu objetivo é identificar as zonas de uso Z3 e Z4, definidas pela legislação municipal de uso e ocupação do solo de São Paulo, que não estejam sendo ocupadas como áreas de densidade demográfica média e média-alta.

O trabalho inicia apresentado referencial teórico-metodológico e os procedimentos adotados para seu desenvolvimento. Suas partes reproduzem a seqüência de desenvolvimento do trabalho: a classificação das zonas segundo as características de sua verticalização; a classificação das zonas de características indefinidas segundo as intenções de construir dos produtores imobiliários, e segundo a verticalização observável tanto em fotografias aéreas como em campo. Ao final, apresenta um resumo do trabalho, as conclusões e as recomendações.

Juntamos em anexo, para as zonas de características indefinidas: a relação de quadras por zona Z3 ou Z4, o rol dos projetos aprovados por SEHAB / APROV nos últimos 10 anos, a delimitação de cada região segundo a carta de GEOMAPAS, a cópia de fotografia aérea na escala 1:10.000 e o relatório da visita de campo.

Agradecemos a SEMPLA - Secretaria Municipal de Planejamento pelas informações necessárias ao desenvolvimento deste trabalho, a saber: o Relatório de Dados da TPCL por Região - Agregado do ano de 1993, o mapa digitalizado das zonas Z3 e Z4, e o rol de quadras (setor e quadra) que compõem as zonas Z3 e Z4.

Agradecemos aos funcionários de SEMPLA pela orientação que nos deram na obtenção destes dados, em especial à

Ana Gambini, Diretora de DEINFO

Domingos Theodoro de Azevedo Neto, Diretor de DEPLANO

Helena Sula de DEINFO

Isaura Regina Ferraz Parente, de DEPLANO

Maria de Lourdes Cesarino Costa, de DEPLANO

Agradecemos também a Jorge Cheibub Filho Diretor do APROV - Departamento de Aprovação de Edificações da SEHAB - Secretaria Municipal de Habitação e Desenvolvimento Urbano, e a Helena Pinder, de APROV, pelas informações do Cadastro de Alvarás e Autos utilizadas no desenvolvimento deste trabalho.

Participaram do desenvolvimento deste trabalho:

António Cláudio Moreira Lima e Moreira - Coordenador, arquiteto pela FAU-USP, mestre em Estruturas Ambientais Urbanas pela FAU-USP, Professor Assistente das disciplinas Introdução ao Planejamento Urbano e Desenho Urbano na FAU-USP, consultor em Planejamento Urbano.

William Munford - Consultor, arquiteto pela FAU-USP, Arquiteto - Urbanista da Cia Paulista de Trens Metropolitanos, Consultor da Secretaria de Transportes Metropolitanos do Governo do Estado de São Paulo, consultor em Transportes e Planejamento Urbano.

Tomás Antônio Moreira - Arquiteto Sênior, Arquiteto pela Faculdade de Arquitetura da Universidade Católica de Campinas; Mestre em Arquitetura e Urbanismo pela "Faculté D' Archicteture de la Université Catholique de Louvain" - Bélgica; consultor em Habitação e Desenvolvimento Urbano.

Roberta Moreira - Estagiária: aluna de Desenho Industrial da FAAP

INTRODUÇÃO

O objetivo deste trabalho é identificar as zonas Z3 e Z4, definidas pela legislação municipal de uso e ocupação do solo do município de São Paulo, que não estão sendo ocupadas na forma prevista por esta legislação.

A legislação de uso e ocupação do solo do Município de São Paulo, definiu diferentes zonas de uso, entre elas a zonas Z3, de uso predominantemente residencial, de densidade demográfica média, e zona Z4, de uso misto, de densidade demográfica média alta.

Estas zonas se diferenciam das demais por permitir construções com área até 4 vezes a área do terrenos e por permitir um espectro de atividades (usos do solo) característicos de centros de comércio e serviços diversificados.

A delimitação destas zonas foi baseada em dois critérios: um, a previsão de áreas de comércio e serviços diversificados no interior dos "bolsões" delimitados pelas vias expressas propostas pelo Plano Urbanístico Básico de 1968: outro, a situação existente na data da promulgação da lei, ou seja, a ocorrência de maiores densidades demográficas, e de aglomerações de comércio e serviços.

Mas como o plano de vias expressas não foi implementado, não houve a compartimentação da cidade que propiciasse a utilização de todas zonas Z3 e Z4 previstas como centros de comércio e serviços diversificados. Por outro lado como o mercado imobiliário se dirige predominantemente às classes de renda mais alta não houve a utilização do maior potencial construtivo de todas zonas Z3 e Z4.

Para desenvolvimento deste trabalho, formulamos a hipótese de que algumas zonas Z3 e Z4 não se diferenciam do ambiente urbano circundante característico das zonas Z2.

Tomamos como referencial teórico-metodológico o entendimento do espaço urbano como manifestação física da organização social ( Park, Burgess e Mackenzie. The City. Chicago. University of Chicago Press. 1925, citado por Gottdiener, M. A produção Social do Espaço Urbano. São Paulo. 1993. p-36); o entendimento da estratificação territorial urbana como expressão da estratificação social (Castells, M. A Questão Urbana, Rio. Paz e Terra. 1983. p-210) ; o entendimento da segregação urbana como produto da segregação social (Lojkine, J. O Estado Capitalista e a Questão Urbana. São Paulo, Martins Fontes. 1981. p-222) ; e o entendimento das aglomerações de comércio e serviços como a busca dos pontos de maior acessibilidade a seus mercados.

Verificamos em São Paulo a ocorrência de padrões de ocupação diferenciados por estrato social (Rolnik, Kowarik e Somekh. São Paulo: Crise e Mudança. São Paulo, SEMPLA / Brasiliense. s/data. p.107-136). Verificamos também que os padrões de ocupação do solo permitidos em Z3 e Z4 são os padrões peculiares aos estratos de renda mais altos.

Assim, entendendo o território das zonas Z3 e Z4 submetidas aos processos de estratificação e de segregação urbana, procuramos identificar, as zonas Z3 e as zonas Z4 que tem (ou não tem) uso e ocupação do solo peculiares aos padrões de renda mais alto. Tomamos com referência, a diferença em relação aos padrões de uso e ocupação do solo permitidos nas Z2, que compõe a maior extensão da cidade e o território dos níveis de renda médio e baixo.

No desenvolvimento deste trabalho preliminarmente classificamos as zonas Z3 e Z4 em zonas com verticalização característica de Z3/Z4 ou zonas com verticalização característica de Z2. Para este fim utilizamos índices urbanísticos calculados a partir do cadastro imobiliário da municipalidade.

A seguir procedemos a classificação das zonas remanescentes, de verticalização com características indefinidas, utilizando 3 critérios: a tendência para verticalização demonstrada pela existência de projetos aprovados com características de Z3/Z4; existência de "espigões" perceptível tanto nas fotografias aéreas; a existência de "espigões" verificada nas visitas de campo.

1 - VERTICALIZAÇÃO NAS ZONAS Z3 E Z4

Preliminarmente avaliamos a verticalização das zonas Z3 - zonas de uso predominantemente residencial e densidade demográfica média, bem como das zonas Z4 - zonas de uso misto e densidade demográfica alta, com base nos indicadores urbanísticos indicativos da densidade de área construída - o coeficiente de aproveitamento dos terrenos (área construída / área do terreno).

Trabalhamos com as informações do cadastro imobiliário da Prefeitura do Município de São Paulo, constantes do Relatório de Dados do TPCL por Região - Agregado, do ano de 1993, cedido pela SEMPLA - Secretaria Municipal de Planejamento.

Tomamos como referência os padrões de verticalização definidos pela legislação municipal para zonas Z3 e Z4, o coeficiente de aproveitamento 4 (área máxima construída equivalente à quatros vezes a área do terreno), conforme artigo 18 da lei municipal 8881/79, artigo 24 da lei municipal 7.805/72 , e artigo 6o da lei municipal 10.671/88.

Utilizamos como critério de diferenciação entre a verticalização característica de Z3 e Z4 e a verticalização característica de Z2, os parâmetros definidos pela legislação municipal de uso e ocupação do solo para as zonas Z2 - zonas de uso predominantemente residencial de densidade demográfica baixa.

Corresponde, para a área computável - área construída menos garagens cobertas, áreas técnicas e áreas sobrelevadas - ao coeficiente de aproveitamento 2 para conjuntos residenciais, conforme artigo 6o da lei municipal 10.671/88, assim como ao coeficiente de aproveitamento 1 para demais usos conforme quadro 2A da lei municipal 8001/73 e modificações posteriores.

Compreende também áreas de estacionamento na proporção de uma vaga por unidade habitacional, ou uma vaga para cada 50 m2 de área computável destinada à comércio e serviços, ou uma vaga para cada 75 m2 de área computável destinada aos principais usos institucionais, ou uma vaga para cada 100 m2 de área computável destinada à industria, tudo conforme quadro 4A da lei municipal 8001/73.

Na prática o mercado imobiliário tem oferecido garagens na proporção de 25 m2 de área bruta por vaga (estacionamento, manobra e circulação) para cada 50 m2 de área computável, e com área construída até 50% da área computável.

Com base nestes dados adotamos como linha de corte, para identificação de padrões de verticalização característicos das zonas Z3 e Z4, o coeficiente de aproveitamento para uso residencial verticalizado maior do que 3, assim como o coeficiente de aproveitamento para usos não residenciais verticalizados maior do que 1,5. Corresponde aos coeficientes de aproveitamento que excedem os máximos permitidos em Z2 mais 50% de estacionamento coberto.

Adotamos ainda, como linha de corte, para identificação das zonas com padrões de verticalização característicos das zonas Z2, o coeficiente de aproveitamento para uso residencial verticalizado menor ou igual à 2, assim como o coeficiente de aproveitamento para usos não residenciais verticalizados menor ou igual à 1. Corresponde aos coeficientes de aproveitamento máximos permitidos em Z2, em edifícios sem garagens cobertas ou áreas técnicas ou áreas sobrelevadas.

O Relatório de Dados do TPCL por Região - Agregado contem os dados os coeficientes de aproveitamento dos terrenos de todas edificações verticalizadas, bem como das edificações residenciais verticalizadas, mas, não contem o coeficiente de aproveitamento para usos não residenciais verticalizados. Assim, identificamos as zonas Z3 e Z4 segundo suas características de verticalização por aproximações sucessivas.

Inicialmente selecionamos as zonas cujo coeficiente de aproveitamento para usos residenciais verticalizados é maior do que três (rv>3), classificando-as como zonas de verticalização característica de Z3/Z4. A seguir selecionamos as zonas cujo coeficiente de aproveitamento para todos usos verticalizadas seja menor ou igual a um (uv=<1), classificando-as como zonas de verticalização característica de Z2.

Para as zonas remanescentes, que não atendem nenhum dos critérios acima, calculamos o coeficiente de aproveitamento das edificações verticalizadas de uso não residências (nrv). Dentre estas, selecionamos as zonas com coeficiente de aproveitamento para usos não residenciais verticalizados maior do que um e meio (uv>1,5), classificando-as como zonas de verticalização característica de Z3/Z4. Dentre estas ainda, selecionamos as zonas com coeficiente de aproveitamento das edificações não residenciais verticalizadas seja menor ou igual a um (nrv<=1), e as zonas cujo coeficiente de aproveitamento das edificações residenciais seja menor ou igual a 2 (rv<=2), classificando-as como zonas de verticalização característica de Z2.

As zonas remanescentes foram classificadas como zonas de verticalização de características indefinidas.

Terrenos Vagos

A seguir examinamos a proporção de terrenos vagos nas zonas Z3 e Z4, na hipótese de que zonas com muitos terrenos vagos seriam mais facilmente ocupadas nos padrões de verticalização característicos das zonas Z3 e Z4,

A partir destes dados observamos uma baixa proporção de terrenos vagos nas zonas Z3 e Z4. De fato, em 70 % destas zonas os terrenos vagos não alcançam 10 % da área de todos os terrenos; e em 95 % destas zonas os terrenos vagos não alcançam 20% da área de todos os terrenos.

Nestas condições, com proporções tão baixas de terrenos vagos, não há como estabelecer qualquer relação entre a verticalização e os terrenos vagos.

Área Construída Verticalizada

A seguir examinamos a área construída verticalizada das zonas Z3 e Z4, na hipótese de que as zonas com maior dimensão ou maior proporção de área construída verticalizada estariam sendo ocupadas nos padrões de verticalização característicos das zonas Z3 e Z4.

A partir destes dados observamos que a área construída verticalizada do conjunto de zonas Z3 e Z4 varia, desde zero até 3.560.000 m2, e em termos relativos, desde zero até 100 % da área construída de cada zona.

Observamos ainda que nas zonas com verticalização característica de Z2 as áreas construídas verticalizadas não alcançam nem 8.000 m2, nem 10 % da área construídas destas zonas.

Estes dados nos permitem formular a hipótese de que as zonas com área construída verticalizada até 10 % não podem ser, "a priori" , classificadas como zonas de verticalização características de Z3/ Z4. Assim, incluímos estas zonas, entre as zonas de verticalização com características indefinidas.

Listamos no QUADRO-0001 as zonas Z3 e Z4 e respectivos coeficiente de aproveitamento, classificadas em:

- zonas Z3 e Z4 com verticalização característica de Z3/Z4;

- zonas Z3 e Z4 com verticalização característica de Z2;

- zonas Z3 e Z4 com verticalização de características indefinidas;

- zonas Z3 e Z4 extintas ou transformadas por lei municipal.

Compreende 185 zonas com verticalização característica de Z3 e Z4; 76 zonas com características indefinidas; 44 zonas com verticalização características de zona Z2; e 15 zonas extintas ou transformadas por lei municipal.

2 - PROJETOS APROVADOS

A seguir , identificamos os projetos de edificações aprovados pela municipalidade, em passado recente, com características peculiares à Z3/Z4, situados nas zonas com verticalização de características indefinidas.

Formulamos a hipótese de que estes projetos expressam as preferências locacionais dos produtores imobiliários, em resposta à demanda do mercado imobiliário. Assim a presença de projetos aprovados com características de Z3/Z4 é indicativa da tendência à verticalização característica de Z3/Z4.

Trabalhamos com as informações do Cadastro de Alvarás e Autos da SEHAB - Secretaria Municipal de Habitação e Desenvolvimento Urbano, alimentadas pelo APROV - Departamento de Aprovação de Edificações.

São informações dos alvarás de obras novas e de reformas do período 1986-1991, e de todos alvarás do ano de 1992, ambos já disponibilizadas por APROV ; bem como informações de todos alvarás do período 1993-1995, relativos às zonas Z3 e Z4, gentilmente cedidos por APROV para este trabalho.

Abrange 11.966 registros do período 1986-1991, relativos à alvarás de construção e reforma. Abrange também de 5.095 registros do ano de 1992, relativos à alvarás de construção de reformas ou obras novas, de aprovação e execução de reformas ou obras novas; bem como de autos de conclusão de indústrias, de regularização de edificações, e de irregularidade de edificações. Abrange ainda 3.679 registros do período 1993-1995, relativos às zonas Z3 e Z4, e à alvarás de construção de reformas ou obras novas, de aprovação e execução de reformas ou obras novas; bem como de autos de conclusão de indústrias, de regularização de edificações, e de irregularidade de edificações.

Preliminarmente levantamos em DEINFO - Departamento de Informações da SEMPLA - Secretaria Municipal de Planejamento, o rol de setores e quadras que compõem cada uma das zonas selecionadas, que relacionamos no ANEXO no QUADRO-0007 - ZONAS, SETORES e QUADRAS.

O número de identificação dos setores e quadras é o instrumento para seleção das informações relativas às zonas selecionadas, dentre os registros do Cadastro de Alvarás e Autos de SEHAB / APROV, por comparação com o campo SQLINCRA.

No Cadastro de Alvarás e Autos de SEHAB / APROV homogeneizamos a estrutura dos arquivos acima mencionados, e reunimos seus registros num único arquivo, com exceção dos dados relativos à dezembro de 1992 que necessitam de maior tratamento. A seguir calculamos o coeficiente de aproveitamento de cada projeto.

Deste arquivo único selecionamos os registros referentes à alvarás de construção ou de execução de reformas ou obras novas (iniciais 40, 41, 72 e 80 do campo ALVARÁ), bem como os registros com coeficiente de aproveitamento característicos de Z3 ou Z4 (maior que 3 para uso residencial, maior que 1,5 para demais usos).

Dentre estes selecionamos os registros dos projetos situados nas zonas Z3 e Z4 selecionadas (iniciais do campo SLINCRA igual à SETOR+QUADRA das zonas selecionadas), e no caso de alvarás em duplicata, selecionamos os projetos mais recentes (maior valor do campo SEQUÊNCIA).

Estes registros, ou melhor, as informações dos campos TIPOCONSTR (tipo de construção), ÁREA (área total do projeto expressa em dm2), CATUSO1 (categoria de uso principal), ZONA (localização do projeto), DATAAPROV(data da aprovação), SQLINCRA (setor, quadra e lote da TPCL municipal, ou número de registro no INCRA), e COEFIC (coeficiente de aproveitamento) estão expressas no ANEXO no QUADRO-0008 - PROJETOS APROVADOS NAS Z3 e Z4 DE CARACTERÍSTICAS INDEFINIDAS - 1986/1995.

Resumimos as informações relativa à quantidade de projetos aprovados, aos usos previstos, e à somatória das áreas aprovadas, no QUADRO-0002

Avaliamos as zonas com projetos aprovados no período 1986-1995, cuja somatória das áreas aprovadas excede 8.000 m2, como tendente à verticalização característica de Z3/Z4. Trata-se de parâmetro empírico, sugerido pelas dimensões das áreas construídas verticalizadas das zonas com verticalização característica de Z2. Parte do pressuposto de que áreas construídas verticalizadas com dimensões equivalentes a um edifício verticalizado não expressam uma tendência do mercado imobiliário, sendo, mais provavelmente, sondagens deste mercado.

Este quadro mostra a baixa atividade dos produtores imobiliários nas 76 zonas com verticalização de características indefinidas. Apenas 43 % destas zonas tem pelo menos um projeto aprovado, nos últimos 10 anos, com verticalização característica de Z3/Z4. Apenas 22 % destas zonas tem a somatória das áreas aprovadas superior à 8.000 m2.

3 - INTERPRETAÇÃO DE FOTOGRAFIAS AÉREAS

Para classificação das zonas Z3 e Z4 com verticalização de características indefinidas, recorremos a avaliação visual da verticalização existente.

Utilizamos fotografias aéreas do ano de 1994, ampliadas para a escala de 1:25.000, adquiridas de Base - Aerofotogrametria e Projetos S.A.

Delimitamos, nestas fotografias aéreas, o perímetro das zonas Z3 e Z4 com base nas informações da Planta Visográfica da Cidade São Paulo e Regiões Circunvizinhas - Zoneamento, de GEOMAPAS Produções Cartográficas Ltda, escala 1:20.000.

Identificamos nestas fotografias aéreas, em cada área delimitada, a presença ou não de edificações verticalizadas. Estas, por força da legislação municipal de uso e ocupação do solo, apresentam predominantemente a forma de "arranha-céu" ou "torre" ou "espigão", facilmente perceptíveis nas fotografias aéreas. Entretanto, não é possível identificar se é verticalização característica de Z2 ou de Z3/Z4

Segundo a legislação municipal, o maior aproveitamento dos terrenos em Z2 é obtido com taxa de ocupação dos terrenos de 25% e com altura média da edificação em torno de 8 pavimentos. Por sua vez o maior aproveitamento dos terrenos em Z3 ou Z4 é obtido com taxa de ocupação dos terrenos da ordem de 20% e 35%, resultando alturas médias de 20 e 11 pavimentos, respectivamente para Z3 e Z4. Edificações deste porte e com esta taxa de ocupação são facilmente perceptíveis nas fotografias aéreas, mesmo na escala 1:25.000. São ilustrativas, a fotografias aéreas das zonas Z03-009, Z03-119 e Z03-120 onde é facilmente perceptível a presença de edificações verticalizadas.

Com base na interpretação destas fotografias aéreas, classificamos as zonas selecionadas em:

- zonas com verticalização perceptível (# espigões), e

- zonas com verticalização não perceptível.

A observação visual por fotografia aérea possibilitou ainda verificar que a presença de apenas uma edificação verticalizada não caracteriza uma tendência a verticalização daquela zona, já que ocorre independentemente da vizinhança de outras verticalizações.

O QUADRO-0003 reúne as informações relativas ao número da fotografia aérea que abrange cada zona, assim como sua classificação segundo critérios acima.

O ANEXO apresenta cópia xerográfica do mapa da GEOMAPAS e da fotografia aérea de BASE AEROFOTOGRAMETRIA, para cada zona selecionada.

4 - VISTORIA EM CAMPO

Para classificação das zonas com verticalização de características indefinidas recorremos também à vistoria de campo.

Nestas vistorias identificamos e registramos a existência de "espigões", inclusive diferenciando-os de outras edificações verticalizadas anteriores à lei de zoneamento (1972) , identificáveis por taxa de ocupação e recuos diferenciados.

Para avaliação da tendência a verticalização identificamos as atividades predominantes nestes espigões, para diferenciar residência, comércio e serviços cuja localização é ditada pela demanda do mercado imobiliário e pela acessibilidade à população servida, de outras atividades como indústrias, depósitos, hospitais, edifícios da Telesp e similares, cuja localização não é necessariamente ditada pelo mercado imobiliário de áreas construídas.

Estas informações relativas à verticalização estão registradas nos relatórios de vistoria e nas fotos de cada zona constantes do ANEXO. A avaliação sumária da situação e da tendência de cada zona está registrada no QUADRO-0005 que classifica as zonas selecionadas em:

- zonas não verticalizadas;

- zonas tendendo à verticalização característica de Z3/Z4;

- zonas verticalizadas com características de Z3/Z4 (# espigões)

Nestas vistorias identificamos e registramos a existência de aglomerações de comércio e serviços de âmbito local, de comércio e serviços diversificados, assim como de comércio atacadista, serviços especiais e indústrias.

Segundo a legislação municipal, o parâmetro diferenciador das atividades de comércio e serviços de âmbito local e do comércio e serviços diversificados é o tamanho do estabelecimento: máximo de 250 m2 nas zonas Z2. Segundo ainda a legislação municipal o comércio atacadista e os serviços especiais (garagens para empresas de transporte, depósitos e armazenagem) só podem ser instalados em Z3.

Assim utilizamos, como critério identificador de aglomerações de comércio e serviços de âmbito local, característico de Z2 a presença de estabelecimentos com até 250 m2 construído; e para identificação dos estabelecimentos de comércio e serviços diversificados, característicos de Z3/Z4, a presença de estabelecimentos com mais de 250 m2 construídos.

As informações referentes à verticalização estão resumidas no QUADRO - 0004, e registradas os relatórios de vistoria e nas fotos de cada zona constantes do ANEXO.

5 - CONCLUSÃO E RECOMENDAÇÃO

Avaliamos a verticalização das zonas Z3 e Z4, definidas pela legislação municipal de uso e ocupação do solo, por aproximações sucessivas.

Preliminarmente selecionamos as zonas segundo seus indicadores urbanísticos, com as informações do cadastro imobiliário da Prefeitura de São Paulo, classificando-as em:

- Zonas com verticalização característica de Z2. Compreende 44 zonas com coeficiente de aproveitamento das edificações de uso residencial menor ou igual à 2, e com coeficiente de aproveitamento das edificações de uso não residencial menor ou igual a 1.

- Zonas com verticalização característica de Z3/Z4. Compreende 185 zonas com coeficiente de aproveitamento das edificações de uso residencial maior do que 3, com coeficiente de aproveitamento de aproveitamento das edificações não residenciais maior do que 1,5 e com área construída verticalizada menor ou igual à 10 % da área construída na zona.

As 76 zonas remanescentes, com verticalização de características indefinidas, foram avaliadas considerando as intenções de construir dos produtores imobiliários, e a existência de verticalização característica de Z3/Z4, verificadas tanto por interpretação de fotografias aéreas como por vistoria no campo.

Para avaliação das intenções de construir dos empresários imobiliários recorremos aos projetos edilícios aprovados por SEHAB/APROV, no período 1986-1995, com coeficientes de aproveitamento característicos de Z3/Z4. Consideramos significativa a somatória das áreas construídas maior que 8.000 m2 - parâmetro sugerido pelas zonas com verticalização característica de Z2, que corresponde aproximadamente à um "espigão".

Verificamos uma baixa atividade dos empresários imobiliários nestas zonas, como revela a ocorrência de projetos aprovados, com somatória de área maior do que 8.000 m2, em apenas 17 zonas. Estas zonas foram classificadas como tendendo à verticalização característica de Z3 e Z4.

Para verificação da existência de verticalização recorremos à interpretação de fotografias aéreas, nas escala 1:25.000, das zonas selecionadas. Consideramos significativa e existência de mais de um "espigão", já que apenas um "espigão" pode corresponder ou à sondagem de mercado, ou até ao insucesso do empreendimento em termos de mercado imobiliário. Para identificação das características da verticalização (Z2 ou Z3/Z4) recorremos ao coeficiente de aproveitamento das edificações verticalizadas de cada zona.

Com base nestes critérios identificamos 10 zonas com verticalização perceptível nas fotografias aéreas, que classificamos como tendendo à verticalização característica de Z3 e Z4.

Para verificação da existência de verticalização recorremos também a vistoria, em campo. Consideramos significativa a existência de mais de um "espigão", pois apenas um pode corresponder ou à sondagem de mercado, ou até a insucesso do empreendimento em termos de mercado imobiliário. Consideramos ainda o uso dos "espigões" para residência, comércio e serviços, atividades estas relacionadas com a circunvizinhança da zona considerada.

Com base nos critérios acima identificamos 12 zonas com verticalização característica de Z3 ou Z4, que classificamos como tendendo à verticalização característica de Z3 e Z4.

O resultado é a classificação das zonas Z3 e Z4 em apenas duas categorias: com verticalização característica de Z3/Z4, e com verticalização característica de Z2, ambas relacionadas no QUADRO-0005.

O resultado final é a classificação de todas zonas Z3 e Z4 , também, em duas categorias: com verticalização característica de Z3/Z4, e com verticalização característica de Z2, ambas relacionadas no QUADRO-0006.

Observamos que a linha de corte destas categorias é muito tênue. Esta linha de corte é fundada em um critério objetivo: o comportamento passado dos produtores imobiliários expresso pelas intenções de construir e pela verticalização existente. Entretanto seus parâmetros são empíricos, tendo por referência os parâmetros das zonas Z3 e Z4 cujos coeficientes de aproveitamento das edificações verticalizadas são menor ou igual a 2 para usos residenciais, e menor ou igual a 1 para os demais usos. Qualquer alteração nestes parâmetros poderá conduzir a resultados diferentes, mas pouco diferentes dos que aqui apresentamos.

Recomendamos a transformação das zonas Z3 ou Z4 com verticalização característica de Z2, em zona Z2, já que não apresentam qualquer diferença significativa de sua circunvizinhança. Seu interesse é desregulamentar a formação dos preços imobiliários, ou seja, reduzir, na medida do possível , a influência da regulamentação urbanística no preço dos imóveis.

Esta transformação pode ocorrer, muito provavelmente, sem qualquer reação do mercado imobiliário, já que, ainda não houve qualquer iniciativa significativa para sua verticalização.

Uma conseqüência possível da transformação destas zonas em Z2, é a equalização dos preços dos imóveis da zona e de sua circunvizinhança, com a baixa dos preços no interior da zona. Neste caso a diferenciação de preços seria estabelecida pelo mercado imobiliário, independentemente do potencial construtivo definido pela legislação municipal.

Outra conseqüência possível da transformação destas zonas em Z2, seria a redução das áreas de maior potencial construtivo, das áreas onde é permitido estabelecimentos de comércio e serviços de porte significativo (maior do que 250 m2), e das áreas onde é permitido serviços especiais e comércio atacadista. Teoricamente isto poderia gerar a escassez e a especulação dos terrenos nas demais zonas Z3 e Z4.

Mas é pouco provável que este cenário venha a ocorrer, enquanto houverem mecanismos de flexibilização da legislação urbanística, como as operações interligadas. Os empresários imobiliários já verificaram que um terreno em Z2 com aquisição de potencial construtivo tem preço menor do que o terreno equivalente em Z3 ou Z4. Os empresários de comércio e serviços também já verificaram que o dispositivo da operação interligada viabiliza maiores empreendimentos nos melhores "pontos" independentemente de estarem em Z3 ou Z4.